¿Qué causó la burbuja de la vivienda?

Por: Robert J. Samuelson.

Constantemente nos enteramos de nuevos aspectos de la burbuja de la vivienda –y algunos de ellos contradicen a los anteriores. Ese hecho obviamente es importante, porque la burbuja de la vivienda condujo a la crisis financiera 2008-9 y a la Gran Recesión. Lo que no comprendemos ahora puede, en el futuro, volver a perjudicarnos.

Existe una explicación estándar y ampliamente compartida sobre la causa de la burbuja. Los villanos fueron la codicia y (a veces) la criminalidad, dice la historia. Wall Street, mediante un laberinto de agentes de hipotecas y titulaciones, canalizó demasiado dinero hacia la compra y construcción de viviendas. Los estándares de crédito cayeron. Las solicitudes de préstamo a menudo exageraron los ingresos y carecieron de la documentación necesaria para constatar la solvencia del solicitante (los llamados préstamos “no-doc”).

Los pobres fueron las principales víctimas de esta campaña. Los estudiosos que examinaron la geografía de los préstamos hipotecarios hallaron que los préstamos iban dirigidos hacia los barrios de bajos ingresos. Los prestatarios de alto riesgo fueron asediados con deudas. Todo ello aumentó los ingresos de las firmas de Wall Street o de Fannie Mae and Freddie Mac, las empresas para financiación de viviendas patrocinadas por el gobierno. Cuando los precios de las viviendas alcanzaron niveles insostenibles, la burbuja hizo lo que las burbujas hacen, explotó.

Ahora tenemos un estudio que rechaza o matiza esta teoría. Conducido por los economistas Manuel Adelino, de Duke University; Antoinette Schoar, del Massachusetts Institute of Technology y Felipe Severino, de Dartmouth College, el estudio –recientemente publicado por el National Bureau of Economic Research– llegó a tres conclusiones centrales.

Primero, los préstamos hipotecarios no fueron dirigidos principalmente a los pobres. Las investigaciones anteriores estudiaron los préstamos según los códigos postales y hallaron un agudo aumento en barrios más pobres. Se suponía que los prestatarios reflejaban las características promedio de los residentes de esos barrios. Pero el nuevo estudio examinó a los (INICIAR BASTARDILLAS)prestatarios mismos(TERM.BAST.) y halló que eso no era cierto. Eran mucho más ricos que los residentes promedio. En 2002, los compradores de viviendas en esos barrios tenían ingresos promedio de 63.000 dólares, el doble del promedio de los barrios, de 31.000 dólares.

Segundo, los prestatarios no recibieron la carga de deudas hipotecarias cada vez mayores. Mediante el uso de la proporción deuda-ingresos puede medirse eso: una persona con una hipoteca de 100.000 dólares y un ingreso de 50.000 dólares tiene una proporción deuda-ingreso de 2. En 2002, la proporción deuda hipotecaria-ingresos de los prestatarios más pobres era 2; en 2006, era aún 2. Esos coeficientes para prestatarios de ingresos más altos también permanecieron estables durante el auge de la vivienda. (INICIAR BASTARDILLAS)La esencia del auge no fue que las típicas cargas de deudas se dispararon; fue que más y más gente pidió préstamos.(TERM.BAST.)

Tercero, la mayor parte de los préstamos hipotecarios y de las pérdidas –medidos por el volumen en dólares– se dio entre prestatarios de clase media y altos ingresos. En 2006, el 40 por ciento de los prestatarios de mayores ingresos representó el 55 por ciento de los préstamos nuevos y casi el 60 por ciento de los incumplimientos de pagos (definidos como pagos con un retraso de por lo menos 90 días) en los tres años siguientes.

Si estas conclusiones sobreviven el escrutinio de otros estudiosos, alteran nuestra visión de la burbuja de la vivienda. Específicamente, cuestionan la idea de que el principal motor de la burbuja fue la venta abusiva de hipotecas a las clases de bajos recursos y poca información. En 2006, el 30 por ciento más pobre de los prestatarios dieron cuenta sólo del 17 por ciento de la nueva deuda hipotecaria. Esa cifra parece muy pequeña para explicar la crisis financiera que realmente tuvo lugar.

No quiere decir que no se produjeran ventas de hipotecas turbias, engañosas y fraudulentas. Ocurrieron. Pero no quedaron confinadas a los pobres y fueron causadas, al menos en parte, por un engaño más amplio que fue la causa radical de la burbuja.

Durante la burbuja de la vivienda, existía la creencia generalizada de que los precios de las viviendas sólo podían ir en una dirección: hacia arriba. Si eso era cierto, los riesgos de los préstamos contra viviendas eran desdeñables. Los compradores de viviendas podían disfrutar de nuevos hogares espaciosos, a medida que su riqueza crecía. Las entidades crediticias estaban protegidas. La garantía siempre valdría más mañana que hoy. Los prestatarios que no pudieran hacer sus pagos podrían refinanciar en mejores condiciones o vender.

Esa mentalidad avivó la demanda de casas cada vez mayores, creando un mercado hipotecario permisivo que –para algunos– cruzó la línea, entrando en conducta poco ética o ilícita. A eso le siguieron innumerables errores. Un ejemplo: el Washington Post reportó recientemente que a principios de la década del 2000, muchas familias de clase media negras obtuvieron enormes hipotecas, a veces de 1 millón de dólares, para comprar viviendas que ahora valen mucho menos. Pero estamos hablando de hogares de clase media alta, no de los pobres.

Es tentador echar la culpa de las desventuras a la codicia o deshonestidad de otros. Si la mala conducta de Wall Street fuera el único problema, la cura consistiría en normas regulatorias más estrictas que detectaran prácticas y personajes peligrosos antes de que pudieran hacer demasiado daño. Ésa parece ser la opinión del público y de muchos “expertos”.

Pero el asunto es más difícil si la causa más profunda fue la psicología de burbuja. Surgió de años de expansión económica, comenzando en los 80, que llevó a la gente a tener fe en un plácido futuro. Imaginaron lo que quisieron: una prosperidad perpetua. Después de la brutal Gran Recesión, eso no se repetirá pronto. ¿Pero estamos protegidos para siempre de la psicología de burbuja? Es dudoso.